Đơn giá đất cụ thể là mức giá nhà nước xác định cho một thửa đất (hoặc một khu vực) tại một thời điểm nhất định, được áp dụng trong các trường hợp đặc thù như bồi thường khi thu hồi đất, xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hoặc khi chuyển mục đích sử dụng đất. Việc định giá đất cụ thể phải tuân thủ nguyên tắc thị trường, dựa trên kết quả tổng hợp, phân tích thông tin thị trường và do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. 

Đơn giá đất cụ thể là gì?

• Khác với bảng giá đất (ban hành 5 năm/lần), đơn giá đất cụ thể dùng để: Xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa, đấu giá…; Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất.
• Đơn giá đất cụ thể: là mức giá đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác định tại một vị trí, thửa đất, dự án cụ thể.

Cơ sở pháp lý & phạm vi áp dụng

Pháp lý gốc

• Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định chi tiết về giá đất, bao gồm phương pháp định giá đất, xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể,…
• Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều trong các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024, trong đó có sửa đổi các quy định của Nghị định 71/2024 về phương pháp định giá (đặc biệt là phương pháp thu nhập)

Hiệu lực & chuyển tiếp

• Nghị định 71/2024/NĐ-CP có hiệu lực thi hành kể từ khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (một số điều có hiệu lực ngay)
• Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/8/2025 và sẽ bổ sung, điều chỉnh các quy định liên quan đến định giá đất trong Nghị định 71/2024/NĐ-CP (có hiệu lực từ thời điểm đó).
• Từ 15/8/2025, Nghị định 226/2025/NĐ-CP bãi bỏ khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP

Đối tượng áp dụng

• Cơ quan nhà nước có chức năng quản lý đất đai, tổ chức, cá nhân được giao xác định giá đất cụ thể, tổ chức tư vấn xác định giá đất, bên liên quan đối với việc thu hồi đất, bồi thường, chuyển nhượng, cho thuê, …
• Việc định giá đất cụ thể được áp dụng trong các trường hợp như bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất, giao đất/cho thuê đất mà giá trong bảng giá không phù hợp với thực tế, hoặc khi có yêu cầu cụ thể để xác định giá thị trường thực tế …

Các phương pháp trong định giá đơn giá đất cụ thể theo Nghị định 71/2024/NĐ-CP (và sửa đổi 226/2025/NĐ-CP)

Trước khi vào chi tiết quy trình, cần nhớ rằng Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định 4 phương pháp định giá đất chính:

• Phương pháp so sánh;
• Phương pháp thu nhập;
• Phương pháp thặng dư;
• Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số nội dung trong các phương pháp (đặc biệt phương pháp thu nhập) để phù hợp hơn với thực tế thị trường và đảm bảo tính minh bạch hơn.

Quy trình định giá đơn giá đất cụ thể

Dưới đây là các bước chính khi thực hiện định giá đất cụ thể:

Một số điểm lưu ý & khác biệt 226/2025/NĐ-CP trong định giá đơn giá đất cụ thể

• Ưu tiên nguồn thông tin: Nghị định 226/2025/NĐ-CP làm rõ hơn việc ưu tiên các nguồn thông tin: giá chuyển nhượng hoàn thành nghĩa vụ tài chính, giá trúng đấu giá, rồi mới tới giá khảo sát thị trường khác.
• Sửa đổi phương pháp thu nhập: Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi cách thu thập thu nhập, chi phí, cách xác định lãi suất gửi tiết kiệm bình quân, công thức điều chỉnh khi đất cho thuê thời hạn, ..
• Bãi bỏ khung giá đất: Từ 15/8/2025, khung giá đất theo Nghị định 96/2019/NĐ-CP không còn hiệu lực, nhấn mạnh việc định giá đất phải sát hơn với thực tế thị trường.
• Phối hợp cấp xã trong trường hợp thu hồi đất: Khi giá đất cụ thể dùng cho bồi thường, cấp xã tham gia cung cấp phương án, chủ trì phối hợp với Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể để thực hiện thẩm định và phê duyệt cùng lúc với phương án bồi thường.
• Thời hạn xử lý thông tin: Các cơ quan, đơn vị quản lý đất đai, ngân hàng thương mại nhà nước chịu trách nhiệm cung cấp dữ liệu (ví dụ lãi suất gửi tiết kiệm bình quân) trong thời hạn 5 ngày làm việc kể từ ngày nhận yêu cầu từ tổ chức định giá đất cụ thể.
• Trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất: Nếu thửa đất đã có công trình, tài sản gắn liền phục vụ sản xuất kinh doanh thì khi định giá đất cụ thể phải tách phần giá trị tài sản ra (theo Nghị định 71 và sửa đổi 226)

Hồ sơ cần cung cấp

• Văn bản đề nghị xác định giá đất cụ thể của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (Sở TN&MT, UBND xã hoặc Hội đồng bồi thường).
• Bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất.
• Thông tin pháp lý của thửa đất (quy hoạch, hiện trạng sử dụng, giấy chứng nhận QSDĐ nếu có).
• Quyết định phê duyệt dự án (nếu đất thuộc dự án đầu tư).
• Quyết định phê duyệt bảng giá đất hiện hành để làm căn cứ đối chiếu.
• Các văn bản pháp lý liên quan (Luật Đất đai 2024, Nghị định 71/2024, Nghị định 226/2025, thông tư hướng dẫn).

Hãy để Thẩm định giá Tràng An phục vụ bạn!

Hotline: 0962 140 039

Email: tdgtrangan@gmail.com